川观智库资讯丨产业园区面临分化，“人产城”全场景打造或是破局点

川观智库研究员  罗韬

产业园区作为宏观经济和产业发展的重要“载体”，与宏观经济、实体产业发展状况的相关度较高，面临新发展格局、新经济状况，将对产业园区的发展提出了更高、更迫切的要求。

日前，和君咨询、中关村兴创高精尖产业空间供需服务联盟、选址中国三方联合编制的《2025年中国产业园区上市公司发展报告》（下称“《报告》”）指出上述结论，并认为“十五五”期间产业园区或将有六大发展趋势，为产业园区发展提供参考。

一是行业分化加剧，头部园区“强者恒强”。政策层面，国家致力于构建园区高质量发展的筛选机制。一方面，全国范围内加速推进低效用地清理，江苏、浙江等省将“亩均税收”、“容积率”等关键指标纳入园区考核体系。另一方面，地方专项债投放向优势园区倾斜，优先支持项目成熟、投资高效的地区，这种政策组合拳直接导致资源虹吸效应。

二是商业模式升级，由“房东”向“产业合伙人/股东”转型。传统园区依赖租金收入的单一模式已难以适应产业升级需求。当前，头部园区通过设立产业基金、股权投资等方式，深度绑定企业发展红利。同时，优质园区通过主导产业链整合，强化集群效应。产业园完成产业链上下游的企业招商入驻，仅是打造产业链生态的“基本盘”，最终还是需要实现入驻企业之间的资源共享、业务协同，形成产业链紧密合作生态。例如，青岛芯恩CIDM模式具有代表性。其联合12家芯片企业组建共享制造平台，设计端可灵活调用制造产能，封测环节共享研发数据，使全链条效率提升40%，印证了从物理空间供给到产业链价值赋能的演进趋势。

三是新质生产力将成为产业发展的主旋律。产业园区发展新质生产力的关键逻辑是：以科技创新为引擎、以要素优化为支撑、以产业升级为主线、以绿色发展为底色，推动产业发展实现“四个转变”——从要素驱动向创新驱动转变、从规模扩张向质量效益转变、从传统路径向绿色低碳转变、从局部突破向系统协同转变。

四是招商模式创新，将从“价格战”到“资本/场景/营商环境”比拼。场景示范力的构建需把握两大核心：一是对接场景与科技两大要素，展现出场景创新的价值，增强招商吸引力；二是推动要素协同升级，推动更多应用场景。这种模式推动产业发展和培育从“给政策”向“给机会”转变，实现企业与政府的“双向奔赴”。

五是运营服务将成为动力强劲的第二曲线。随着产业园区的运营重点从空间运营向产业发展升级，产业园区的服务也从物业服务向产业服务升级。以中南高科升级的“因大产服”为例，其在全国80余个城市运营120+园区，服务超10000家企业。除基础物业服务保障外，还针对中小制造企业提供设备维护等定制化服务；产业服务端，构建“四纵七横”服务矩阵，覆盖企业从进驻到运营的全生命周期需求，并将服务理念从被动响应升级为主动诊断，基于产业痛点输出定制化解决方案。

六是产城融合加速，从单一工作场景到“人产城”全场景打造。在全球化竞争与科技革命的浪潮下，产业园区正经历从“功能主义”向“人本主义”转型。比如，中关村壹号的革新提供了破局样本，通过“后浪社区”等专属社群组织，为年轻员工量身定制酷跑团、电竞社群、艺术展览等活动，全年举办80余场活动，覆盖健康、社交、文化等多维度需求。未来，产业园区需要承载人们对于“美好生活”的需求，打造更高价值密度、融入甚至推动城市价值提升进程的新一代产业社区，通过情感认同提升人才归属感，从而形成稳定的创新生态。