对成都全域TOD开发的研究与思考

http://www.scol.com.cn(2022-1-13 9:48:43)  川观新闻  编辑:盛飞

投稿邮箱:scolpl@163.com作者:陈耀
作者:陈耀   投稿邮箱:scolpl@163.com
  TOD(transit-oriented development)是以公共交通为导向的发展模式。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”。成都轨道交通TOD综合开发是城市更新升级践行新发展理念的重要实践。《成都市轨道交通线网规划》规划建设地铁车站699个,2018年以来,已经启动了15个TOD示范项目,开发土地面积5000亩,大部分项目已实现销售。另外594个车站的TOD项目由成都各区、市、县人民政府按照成都市TOD综合开发规划进行自主开发,新投资建设用地面积20万亩以上。

  成都全域TOD的突破与创新

  当前,国家推动新型城镇化中都市圈城市群发展,交通强国建设中加强都市圈轨道交通网络化建设,四川高铁TOD、成都轨道TOD将促进成渝双城经济圈和成都平原都市圈经济高质量发展。城市全域TOD运营,依托强大的国内市场,推进市场相通、产业相融、创新相促、规则相联,促进贯通生产、分配、流通、消费各环节,构建TOD数字商务新生态优势,推动城市商务发展创新和城市治理效能,促进城市产业链供应链畅通运转,城市经济与市民生活良性循环,解决城市商务发展不平衡,构建新型城市发展格局。

  具体实践中,成都全域TOD有如下创新:

  以一体化城市设计,夯实立体交通网络布局。成都全域TOD开发,实现了由政府主导、企业为主体、市场化投建运维工作机制的突破,聚焦TOD综合开发全生命周期,通过一体化城市设计环节,实现在地铁站点500-800半径内的土地,以投融资为导向的同步规划、同步设计、同步实施。由轨道交通集团整体控制地铁线路建设与综合开发时序,统筹实施,最大化实现区域车行与慢行系统的高效和立体互连,为实现站、商、产、城的建设和可持续发展夯实基础。

  全域TOD综合开发实现职住文娱旅平衡的城市发展格局。成都通过全面分析车站周边的交通、慢行系统、空间形态等,合理确定各单一地块的容积率和业态配比,解决传统做法导致的区域功能和业态不合理的问题。同时,以轨道枢纽站场为核心,站点TOD为节点形成网络规模,以“商业中心——居住中心——产业中心”圈层分布的城市组团布局,分时序推进,增加人流聚集,优化城市结构,提高公共交通出行效率,最大化提升了全域土地价值,真正落实了“站城一体化,产城融合,职住行平衡”的TOD发展理念,实现全成都职住、交通、产业、商业、文化、旅游、生活协同发展的城市综合立体网络。

  全域TOD物业运营有利于促进城市商务发展质量和市民生活便利。全域TOD开发后物业总面积达5亿平方米,成都轨道以运营前置的营建原则,引导全域资源整合和流程优化,将促进产业商业跨界和协调发展,有利于加强从商业到消费等环节的有效衔接,降低企业经营和交易成本,推进城市供需精准匹配和城市商业与生活消费产业转型升级,促进产业链、供应链、市民生活圈畅通运作。培育100家左右的全球城市商业、消费、文旅、供应链等行业领先企业,发展城市智慧品牌连锁商店、智慧商圈、智慧物流、智慧交通,促进城市全域协同化、服务化、智能化,构建城市智慧绿色生活生态。

  成都TOD综合开发的发展机遇与思路

  中国的城市正在由土地财政向可持续发展转变,成都全域TOD综合开发是实现城市可持续发展的最佳载体。TOD多业态混合的特征,可以将传统的以单个地块进行点对点招商的模式升级为通过全市TOD综合开发项目群进行整体招商,提高政府、开发业主在招商引产中的议价能力,并提升单个开发项目与拟引入产业(商业)企业的匹配度。

  成都对TOD的突破与创新,创造了对城市站点核心土地进行全生命周期管理的条件,即从全域规划、策划定位(含产业布局研究、经济价值测算)、一体化城市设计、项目方案设计、项目土地落(调)规、一级土地整理、接驳地铁的慢行系统修建、地块二级开发、产业(商业)入驻、产业(商业)经营的全寿命周期管理。轨道建设与开发的联动,给相关企业带来成为城市综合运营商的发展机遇:在轨道交通线网和全域TOD项目叠加下,企业亦是数字城市建设的最佳载体,数字城市建设又将反哺城市产业、商业的招商及运营,有效助力城市治理水平提升。

  以TOD综合开发为基础的城市可持续发展,重心在产业引入和商业运营。在成都本土的TOD综合开发中,还需要大量的引入各类产业企业、商业运营企业,这些企业也希望能通过TOD综合开发进入到其他城市,因此可将这些企业整合组建产业联盟,赋予联盟中成员在本土及其他城市TOD项目中入驻的优先权。利用TOD综合开发的规模优势,以及数字化发展趋势,在数字化运营上下功夫,可以培育自己的数字化城市TOD公司,以此作为服务于其他城市TOD项目的杀手锏,从而强化在整个产业链联盟中的主导权。(作者单位:蜀道投资集团有限责任公司)
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