9月1日,红星新闻记者从四川绵阳市住建委获悉,今天起,《绵阳市物业管理条例》正式实施,业主关心的物业费、停车位、电梯维护等,《条例》都作出了明确规定。
小区物业纠纷已成为业界最头疼的事。城市化进程的加快,催动物业管理这一新兴产业的迅速发展,也使物业行业的深层问题逐步暴露。物业矛盾纠纷往往因其群体性、复杂性、突发性等特征,成为突出的纠纷类型之一。
尽管国家出台了物业管理条例,但由于在小区管理中缺乏明确的责任界定和具体操作细则,不同利益主体引发的磨擦和矛盾一直在增加。业主与物业的矛盾纠纷不断爬升,说到底还是法治缺位所致。例如,物业费收取没有统一标准;物业费涨价没有统一的程序和严格的规定,也缺乏相应的监管;专修押金的管理混乱,有进口无出口,扣缴的装修押金使用和去向不明确等,这些问题的解决,都需要有具体的规则来遵循。
绵阳市的物业管理条例,对物业服务收费、小区停车位租售、设立业主委员会等这些常发易发纠纷点作出了程序层面的规定,不乏针对性和可操作性。如规定普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价,每五年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整,这使物业费的变动有法可依,既兼顾到各方利益,又有利于避免各说各话引起纠纷。
物业费收多少才算合理,不能各执一端,首先要有一个公众认可的价格形成机制。按照游戏规则去定价调整,去签合同,双方按照合约行事,才能依规矩而成方圆。从各地探索的情况看,“菜单式”收费比较被双方认可。将物业服务项目、服务标准与相应的收费标准建立一一对应的关系,业主可依据不同的服务标准及收费标准选择自己能接受的价位,并支出相应费用。通过建立收费标准模型,让业主明白价格的组成方式,实现明明白白消费,明明白白交费,心劲可能就顺了。
履约意识是维系业主与业管之间正常关系的基础。物业管理合同清楚明白,约项周延详尽,才能免生是非纠葛。对经常出现的物业管理收费难、涨价难,以毒攻毒、断水断电,或物业一撤了之,不是解决问题的办法,只会激化矛盾。这种现象也说明,化解物业矛盾不是有了白纸黑字的条文就可以万事大吉的,常态化的有效调处、裁决机制不可或缺。
在《条例》的基础上,应尽快构建完善调处机制,形成联动合力。街道办事处、乡镇政府和居民委员会、村民委员会应该将物业管理矛盾纠纷调处纳入矛盾调处工作范围,人民调解委员会、人民调解小组应当加强物业管理矛盾纠纷的调处工作。在发生物业纠纷时,应根据不同类型,迅速组成由心理咨询师、人大代表、政协委员、德高望重的退休老干部、法官、律师等组成的调解团队,及时投入工作,不能等造成了不良后果再去补救。充分发挥民间调解力量的作用和优势,防患于未然,及时化解小区物业纠纷,是维护社会和谐稳定有效的社会机制。
同时,还应尽快构建履约和维权并行机制。对部分物业断水断电、恶意伤害业主的行为,以及对业主恶意拖欠、拒缴物业费的行为,在调解无效的的情况下,应迅速启动裁判机制。以强制执行托底,使履约和维权两不误。
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