“迎接民宿爆发期,我们需要做什么?”

http://www.scol.com.cn(2020-9-28 9:24:58)  四川日报  编辑:盛飞

投稿邮箱:scolpl@163.com作者:熊筱伟
作者:熊筱伟   投稿邮箱:scolpl@163.com
  “川观智库”深入龙泉山和莫干山调研

  直到傍晚,王志科才找着时间和记者见面——一天之内,这位成都市龙泉驿区山泉镇副镇长就见了三拨投资者,都是奔着民宿而来。如此热情,是王志科和同事此前没想到的。作为龙泉山民宿主要集聚地,全镇直到去年也只有7家民宿。到今年9月,在建和建成数却陡增至25家,还有大批项目在谈。成都民宿与客栈协会会长钟伟认为,随着成都“东进”战略和公园城市建设深入推进,作为离成都中心市区最近的山体,龙泉山正迎来民宿业快速发展期。

  发展快了,挑战也随之凸显:如何去规范这一全新业态?怎么解决土地瓶颈?……回答这些问题,不仅有助于推动当地乃至全省民宿业发展,同时也为龙泉山这个成都公园城市建设的重要承载区实现绿色发展,进而打造世界级的城市绿心、国际化的城市会客厅和高品质的市民游憩乐园提供重要支撑。

  受龙泉山当地政府委托,“川观智库”近日前往国内民宿发源地和顶尖集聚区——浙江莫干山,以及龙泉山共16家乡村民宿调研,采访了7位业内专家,他们围绕龙泉山民宿发展遭遇的实际问题给出了对策建议。

  空白怎么填补?

  ●作为新兴行业,民宿突破了一些部门的现有规定,而新的地方规定迟迟没有出台

  ●一旦认定民宿不符合现有标准,有的职能部门就不颁证,部分民宿索性“无证经营”,这等于在事实上放弃了对大量民宿的规范和监管

  多位龙泉山民宿业主和政府官员表示,当地民宿发展缺乏行业规范和监管。

  “一户农房两层楼,住一家人没有安全问题,那住10个人有没有问题?20个人呢?会不会哪天就垮了?”山泉镇旅游发展办主任罗渠波语速飞快,抛出一长串问题。

  租农民住房进行改建,是龙泉山民宿业普遍做法。而根据当地住建部门规定,300平方米以下的农房自行管理——这导致部分拿农房当经营用房的民宿,缺乏房屋安全问题方面的有效监管。

  不仅是房屋安全,传统酒店旅馆都需获得消防安全检查合格证。但龙泉山民宿“半山归墅·三上书屋”负责人姚双坦言,营业一年多了,“消防证一直办不下来”。记者就此致电龙泉驿区消防大队,工作人员表示:民宿目前都办不了消防安全检查合格证,因为“没有文件支撑”。

  多位民宿业主认为,目前职能部门是在拿传统行业标准,来要求新兴的民宿业。而相关部门一旦认定民宿不符合现有标准就不颁证——这等于在事实上放弃了对大量民宿的规范和监管,部分民宿索性“无证经营”。“(现状)不利于行业规范,我们也怕出事情。”王志科表示。

  多位专家进一步谈到,如今的民宿,就像几年前的共享单车——市场自发孕育出一种全新业态,而现有体制机制暂时没跟上。

  体制机制调整其实早已开始。根据公开信息,2017年国家旅游局即出台《旅游民宿基本要求与评价》,针对性地给民宿业明确了规范经营、安全卫生等方面的基本要求,为各地职能部门规范管理给出依据。在此基础上,2018年《成都市民宿管理办法(征求意见稿)》发布,因故未能出台。2020年3月,《成都市旅游民宿建设管理服务规范(征求意见稿)》(简称《规范》)发布,至今也没出台。成都市文化广电旅游局负责人表示,目前仍无时间表。成都旅游住宿业协会民宿及客栈分会会长余勇认为,地方文件不出台,国家标准很难细化并落地。

  地方文件为何迟迟不能出台?一位参与《规范》编写的人员表示,其中最大难点是各部门的统筹协调——民宿本质上是在民房中搞经营,突破了一些部门的现有规定,“(各部门)博弈两年,拍桌子的时候不少,但有效统合各部门的联动管理机制始终没建起来。”

  对此,浙江休闲学会客栈民宿分会主任周永广建议,加快出台并执行相关文件。这方面可参考浙江经验——由莫干山所在湖州市委、市政府牵头成立工作联合管理机制,市文广旅局负责牵头实施。“各部门容易站在自己立场上想问题,需要当地一二把手主动担当作为。”

  莫干山民宿行业协会副会长沈蒋荣提醒,相关文件制定可邀请民宿业主、行业协会深度参与,“民宿标准应该是为民宿业定制的,而不是从其他行业照抄。”在他看来,这可有效避免标准过严、“一管就死”。他以当地民宿相关管理办法为例,“同样面积的房间,消防系统如果按酒店标准执行,要花四五十万元;按民宿标准只要五六万元就行了。”

  瓶颈怎么突破?

  ●能否在林地、坡地、荒地上探索允许安置可移动的装配式建筑,满足乡村民宿业发展的空间需要

  ●破解民宿在土地“空间”和“产权”方面的局限,建议将龙泉山民宿集聚区域纳入相关土地改革试点

  土地,被受访者普遍认为是限制龙泉山民宿发展的主要瓶颈。

  在农民宅基地上做民宿,首先就会受宅基地限制——房屋不能“长高”“长胖”,而原有农房接待能力毕竟有限;同时因宅基地四周都是农田或林地,且《成都市龙泉山城市森林公园保护条例》也有规定,占地行为受到严格管理,“想修个阳光房、搞些林间拓展运动这些基本都不行。”一位民宿业主反映。

  “山泉镇一共就两个停车场,大概百来个车位,都在桃花故里景区。”一位当地官员表示,因不能占用农地,停车场完全无法满足民宿发展需要,以至于节假日就常常遇到一(车)位难求的尴尬。

  莫干山民宿业也存在“缺少土地空间”情况。莫干山镇镇长蔡加星介绍,浙江在全国率先探索的“坡地村镇”建设用地试点,通过“零占耕地、少占农用地、充分利用山坡地”来获得建设用地,由此布局了7个项目,“包括亲子乐园、文化创意,当然也有停车场等,为民宿集聚区解决了配套项目和业态丰富的问题。”至于民宿本身,他表示仍严守相关用地限制。

  四川大学中国休闲与旅游研究中心主任杨振之建议,能否在林地、坡地、荒地上探索允许安置可移动的装配式建筑,从而在保护林地等前提下,满足乡村民宿业发展的空间需要。

  除了空间,关于土地的另一大焦点是产权。

  根据公开报道,大理、丽江等民宿聚集地都出现过因房租上涨很快,租约签订较早的农户反悔,导致与民宿业主发生严重冲突的案例。另多位业内人士提到,省内外均出现过政府征地拆迁只赔农民,导致租地建民宿的投资者血本无归。

  “这背后的根本问题是——无恒产者无恒心。”四川省旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长龚宇表示。一位业内人士解释,由于民宿业主普遍租地,没有相关产权,而民宿行业是重资产投入,部分农户不守契约等情况又一再出现,导致民宿业主不敢投、不敢多投的焦虑心理较为普遍。

  多位受访者提到,龙泉山可借鉴“彭州模式”——给民宿业主颁发农村集体经营性建设用地《不动产权证书》。彭州市文体旅局副局长梁恩才介绍,在探索集体建设用地入市交易基础上,通过老百姓自愿有偿腾退,把集体建设用地交给村集体,后者再通过公开招拍挂方式给民宿业主,从而实现让业主拿到不动产权证。“这样一是让业主有了土地产权,为行业规范发展奠定基础;二是实现资源变资产,可以拿来抵押贷款。”

  山泉镇多位负责人表示,希望能将龙泉山民宿发展集聚区域纳入相关土地改革试点区域,开展相关试点。

  沈蒋荣同时提醒,当地乡镇司法所应依法介入民宿合同纠纷中,担当调解、仲裁角色,而不是袒护本地人或置身事外、放任自流,从而建立并维护起民宿业健康的营商环境。

  政策怎么引导?

  ●相关产业政策建议注重目的性,坚持“两个目的”不放松——引导民宿转型升级,引入优质外部资源

  ●同时要注重阶段性,可根据行业发展阶段来及时调整,以实现更好引导效果

  截至目前,成都市、龙泉驿区都在准备出台民宿产业扶持政策。

  成都市文化广电旅游局负责人介绍,去年该市已出台《关于促进民宿业健康发展的指导意见》,但内容相对宏观。今年市里有望出台促进民宿产业发展意见,将从操作层面给出支持政策。龙泉驿区文体旅局相关负责人介绍,待市里政策印发后,区里将出台相关实施意见。

  在制定民宿产业扶持政策方面,有什么讲究?浙江省多位业内人士提到两点:注重目的性、阶段性。

  围绕目的性,蔡加星介绍当地产业扶持政策始终坚持“两个目的”不放松:一是引导民宿转型升级,通过资金奖补吸引民宿业主提高服务品质。根据《民宿蓝皮书:中国旅游民宿发展报告(2019)》,浙江省丽水市每年拿出1000万元专项资金,重点用于精品民宿等的建设和补助。

  二是引入优质外部资源。周永广特别提醒,要“招人引店”而非“招商引资”,“大资本擅长规模化、可复制,但民宿本质恰恰是个性化、差异化。招商引资是搞工业的思路,但它并不适合民宿业。”他建议政府招引要瞄准民宿行业带头人,请他们来当地落地开店,以实现整体带动作用。一个具体案例是,由南非人高天成在莫干山开办的首家民宿——裸心乡,其最初管理人员如今几乎全部辞职,成为莫干山各民宿职业管理人,把管家式服务等理念在整个莫干山推广开来。

  至于阶段性,湖州农民学院民宿农家乐培训中心负责人计文兴建议,扶持政策可根据行业发展阶段来及时调整,以实现更好引导效果,“比如最初为吸引更多人来投资民宿,政府会给予监控设备、消毒柜甚至房租等补贴;等民宿多了,就转而引导做高标准,评选精品化民宿等;再后来标准整体提上来了,就转而把重点放在培训上,推动‘民宿+’多业态发展。”

  得知龙泉山在建城市森林公园,蔡加星特别提醒,对引入大资本进行民宿项目整体打造应极其谨慎。莫干山发展至今,始终没做这方面探索,“如果找大资本来做,很难掌控(他们),就容易出现无限制开发,破坏掉莫干山本来有的味道和文化底蕴,也容易破坏产业发展和生态保护的平衡。”

  基建怎么提升?

  ●建议注重“自救”,想方设法把民宿业做起来,倒逼基础设施建设跟上

  ●建议在龙泉山引导推动“民宿集聚区”发展,便于基础设施集中建设

  记者采访7位龙泉山民宿业主均表示,不同程度面临“水电气”的困扰。

  驿宿负责人赖海军表示,2018年营业至今,依然没用上天然气;两忘创始人张进辉提到当地水压不够,用水的人一多就容易停水;噶拉邦嘎音乐艺术空间创始人程蕾表示,只要一打雷下雨,大概率会停电,“(恢复用电)快的话几个小时,慢的话一两天。给镇上反映过,镇上也一直在想办法,但3年了还没有完全解决。”

  一位政府部门负责人透露,出现上述问题是因为随着民宿业发展,原规划建设的基础设施不够用,需要做扩容提升。

  要扩容提升,最大难点是钱。该负责人表示,2年前已启动天然气上山工程,目前主管道已贯通,预计年内318国道沿线民宿可以用上天然气。但受制于资金,水电扩容目前还停留在规划阶段,“这也能理解,(龙泉驿)区里资源配置是有重点和先后的,山上民宿都不是重点。”

  为山区民宿配套基建,怎么解决钱的问题?

  莫干山镇的经验可以借鉴。“山里民宿分布太散,接通基础设施的成本要增加很多。”蔡加星表示,水、气是靠县级财政保障,电是靠乡镇自己想办法,“(电这方面)很大一部分钱来自于整合美丽乡村专项资金。”他特别提到“自救”这个观念——不要等着基础设施来了再谋求民宿业发展,而是先想方设法把民宿业做起来,形成亮点和规模,倒逼基础设施建设跟上。

  周永广建议在龙泉山引导推动“民宿集聚区”发展。这不仅有利于品牌化打造、配套公共区域(如咖啡馆等),也有利于集中建设基础设施,节约投资。根据《浙江省乡村民宿提质富民三年行动计划(2020-2022)》,到2022年浙江省将创建民宿集聚区50个。

  他山石

  ·浙江·

  莫干山民宿进阶路径

  1.0阶段

  注重原生态,通常只在传统农居上进行软装修

  2.0阶段

  将传统农居改造为现代化建筑,通常会动主体结构

  3.0阶段

  在2.0基础上加入三样“标配”——地暖、中央空调、泳池

  4.0阶段

  强化设计,通常会找专业民宿设计师进行主题打造,加入亲子、养生等业态

  丽水市注册民宿集体商标

  资金补助

  每年拿出1000万元用于精品民宿的建设和补助

  注册商标

  2019年注册成功“丽水山居”集体商标

  是浙江省首个地级市的农家乐、民宿区域公用品牌

  东阳市民宿建设实行“四统一”

  资金补助

  对符合创办条件、验收合格的民宿,给予每张床位2000元的补助

  统筹建设

  鼓励村集体统筹建设民宿

  实现统一品牌、统一管理、统一服务、统一配套

  ·海南·

  “一证核发”乡村民宿开办

  ●简化营业证照审批流程

  ●实施多证合一管理

  ●乡村民宿的开办经营实现“一套材料、一表申请、一窗受理、一证核发”

  ·江苏·

  南京市设专项发展资金

  ●设立民宿建设发展专项资金

  ●落实乡村民宿税收支持政策,对季销售额不超过9万元的增值税小规模纳税人,免征增值税

  投资者问

  在龙泉山做民宿能挣钱吗?

  离成都中心市区最近的山体、公园城市建设重要载体、将建成全球最大的城市“绿心”……多重利好叠加的龙泉山,让民宿投资者趋之若鹜。

  那么,在龙泉山做民宿,究竟能挣到钱吗?

  记者采访当地7家民宿,负责人均表示目前处于盈利状态。但其中绝大部分成立时间仅约1年,参考价值有限。

  成立于2017年的噶拉邦嘎音乐艺术空间是龙泉山首家民宿。创始人程蕾告诉记者,利润并没有网上说的“一两年回本”那么丰厚。目前整体投入约200万元,收回成本大概需要10年。

  这还是基于当时的房租价格。程蕾租用当地农民房子进行改造,改完后建筑面积约600平方米,10间客房,“我这里不是交通要道,比较僻静,租金是10年一签,平均下来每年是六七万元吧。这两年租金炒起来了,现在我这样的至少(租金)10万元一年。”

  盈利能力也和业态有关。少有农庄创始人兰琳介绍,她的民宿只有4间客房,但同时做婚纱、下午茶等,约3-4年能回本。

  成都旅游住宿业协会民宿及客栈分会会长余勇介绍,民宿在成都还有很大发展空间。“不要想着一夜暴富,民宿业是重资产,要考虑固定资产折旧和翻新,投资回报率相对较低,因此基本是中长期经营。”他表示8到10年,是目前业内比较合理的一个回本期。

  经营者问

  好民宿到底强在哪里?

  记者到莫干山采访是9月初,浙江天气炎热,山上蚊虫不少。

  由于采访需要,记者坐在当地民宿篱湾山居的户外花园内,和采访对象从傍晚7点一直聊到9点。记者突然惊讶发现——虽然穿了短袖,但身上没被蚊子咬出一个包。

  难道山里没蚊子?“当然不是。”湖州农民学院民宿农家乐培训中心负责人计文兴说,“三防”(防虫防湿防霉)措施在当地民宿已经普及。“比如针对防蚊,采取的第一措施是生物防护,会刻意种植薄荷等防蚊草,第二是物理防护,会安纱窗门帘,第三是驱蚊液等都会定期喷洒。”

  说话间,旁边一桌客人喊了一句,“红酒没了!”这时都下了班、走到门口的一位民宿管家,很自然地折返,微笑着去给客人拿酒。“需要的时候随叫随到、提供个性化服务……像这样的管家服务,在莫干山民宿中也是‘标配’。”计文兴说。

  多位业内人士提到,当前不少民宿只顾比拼外观设计,却忽略了这些“看不到”的细节。

  “我们很多民宿是‘一见西施’,看起来很美好,但住过后就成了‘二见东施’,不想再去。”四川省旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长龚宇表示,部分民宿把大量投入都用于外在装修设计,却放弃了舒适度。

  他认为民宿在产品设计、内容营造上应追求个性化、非标准化,但同时也要注重设施设备和服务运营等方面的标准化建设。而这,正是好民宿能和竞争者拉开差距的重要原因。
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